21.1.2020 (verpd) Kommt es in einem Mehrfamilienhaus zu einem Brandschaden, der vorübergehend mehrere Wohnungen unbewohnbar macht, ohne dass der Vermieter für den Brand verantwortlich ist, so ist dieser seinen Mietern gegenüber nicht zum Schadenersatz verpflichtet. Das hat das Amtsgericht München mit einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden (Az.: 414 C 22911/18).
In einem Münchener Mehrfamilienhaus brach in einer Mietwohnung wegen eines übervollen Aschenbechers ein Feuer aus. Durch Löschwasser wurde die unterhalb des Brandherdes liegende andere Wohnung eines weiteren Mieters unbewohnbar.
Es war voraussehbar, dass die Renovierungsarbeiten etliche Monate in Anspruch nehmen würden. Daher verzichtete der Eigentümer vorübergehend vollständig auf die Miete des Betroffenen und zahlte ihm auch die hinterlegte Kaution zurück.
Kündigung nach Odyssee
Der Löschwasser-Geschädigte zog in den ersten Tagen nach dem Schadenereignis mit seiner Frau und seinen beiden kleinen Kindern zunächst in ein Münchener Hotel. Dann entschloss er sich angesichts eines in Schleswig-Holstein lebenden Teils seiner Familie dazu, an der Ostsee ein Hotelzimmer zu mieten. Zurückgekehrt nach München mietete der Mann für gut zwei Monate ein möbliertes Appartement.
Das gab er schließlich zugunsten einer Vierzimmerwohnung auf. Für diese musste er eine um 600 Euro höhere monatliche Kaltmiete zahlen als für seine bisherige Wohnung. Knapp ein Jahr und fünf Monate nach dem Brand teilte ihm sein Vermieter schließlich mit, dass voraussichtlich nach vier weiteren Monaten ein Wiederbezug seiner Wohnung möglich sei. Der Betroffene schien aber offensichtlich das Interesse an seiner Ex-Wohnung verloren zu haben. Denn er kündigte den Mietvertrag. Das wurde von dem Eigentümer akzeptiert.
Damit war die Sache jedoch noch nicht ausgestanden. Denn die ihm durch die Anmietung der Ausweichquartiere angefallenen Mehrkosten machte der Mann gegenüber seinem Ex-Vermieter geltend. Es waren mehr als 61.000 Euro abzüglich der für seine ursprüngliche Wohnung ersparten Mietzahlungen von rund 42.000 Euro, die er vor Gericht einklagte. Zur Begründung seiner Forderung verwies der Betroffene auf Paragraf 555 a Absatz 3 Satz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
Vermieter haftet nicht
Denn danach habe ein Vermieter einem Mieter Aufwendungen, die dieser infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen müsse, in angemessenem Umfang zu ersetzen. Das wurde von dem mit dem Fall befassten Münchener Amtsgericht auch nicht infrage gestellt. Es wies die Klage dennoch als unbegründet zurück.
Das Gericht schloss sich der Auffassung des beklagten Eigentümers an, dass die von dem Kläger geltend gemachten Aufwendungen nicht die Folge klassischer Instandsetzungsarbeiten gewesen, sondern aufgrund des Brandes in dem Mehrfamilienhaus erforderlich geworden seien. Ohne den Brandschaden wären nach Überzeugung des Gerichts nämlich keine Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des Gesetzes vorgenommen worden.
Der Tatbestandsmerkmal „die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss“ sei folglich nicht erfüllt. Für das Schadenereignis sei im Übrigen nicht der Vermieter verantwortlich. Er hafte daher auch aus diesem Grunde nicht. Das Urteil ist inzwischen rechtskräftig.
Absicherungslösungen
Immobilieninhaber können in vielen Gebäudeversicherungs-Policen bei einem Brand anfallende Mietausfallkosten, aber auch Hotelkosten der Mieter optional mitversichern. Hätte der Vermieter im genannten Fall eine solche Gebäudeversicherung, in der auch Hotelkosten im Falle eines Brandschadens mitversichert sind, könnte der geschädigte Mieter von dieser Police einen Kostenersatz erhalten. Einen Anspruch hätte der betroffene Mieter jedoch nur, wenn er im Rahmen der Mietnebenkosten anteilig die Gebäudeversicherungs-Prämien mitbezahlt.
Da im genannten Fall der Brand von einem anderen Mieter – nämlich durch seinen übervollen Aschenbecher – fahrlässig verursacht wurde, könnte der Geschädigte seine Mietmehraufwendungen auch bei diesem Brandverursacher geltend machen.
Hätte der Schadenverursacher eine Privathaftpflicht-Police und wurde von ihm der Schaden fahrlässig, aber nicht vorsätzlich verursacht, würde eine solche Police in der Regel den Schaden des Nachbarn übernehmen. Besteht keine solche Police, muss der Brandverursacher selbst für den angerichteten Schaden aufkommen.
